Energetikai tanúsítvány – mikor kötelező, meddig érvényes, és mit árul el a fűtésről?

Az energetikai tanúsítvány új épület használatbavétele előtt, valamint meglévő ház vagy lakás eladásakor és bérbeadásakor kötelező, és a hatályos 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet szerint öt évig hatályos. A tanúsítvány nemcsak egy betűjel a hirdetésben: tételesen leírja, melyik szerkezet és melyik gépészeti rendszer húzza le az épületet, és korszerűsítési javaslatot is ad – így a fűtés kiválasztásához is használható kiindulópont.

Mikor kötelező az energetikai tanúsítvány?

A rendelet 1. § (3) bekezdése három esetben írja elő a tanúsítást – ha az épületnek nincs már hatályos tanúsítványa: új épület építésekor, meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység (például lakás) ellenérték fejében történő tulajdon-átruházásakor vagy bérbeadásakor, valamint az 500 m²-nél nagyobb hasznos alapterületű, hatósági rendeltetésű állami épületeknél. Ajándékozásnál vagy öröklésnél tehát nincs ellenérték, ott ez a kötelezettség nem keletkezik.

Új háznál a tanúsítvány elkészíttetéséről az építtető gondoskodik, mégpedig a használatbavételi eljárás iránti kérelem benyújtása előtt (3. § (2)). Ilyenkor a tanúsítás a kiviteli dokumentáció és a felelős műszaki vezető nyilatkozata alapján készül, ha ő igazolja, hogy a ház a tervezett anyagokkal és gépészettel épült meg (5. § (2)). Ezért érdemes az építés közbeni anyagcseréket – más hőszigetelés, más ablak, más fűtés – azonnal jelezni a tervezőnek: a tanúsítvány a megvalósult állapotról szól.

Kivételek

Nem kell tanúsítvány többek között az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m²-nél kisebb hasznos alapterületű épületre, az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakó- és üdülőépületre, a hitéleti célú épületre, valamint bizonyos alacsony hőmérsékletre fűtött mezőgazdasági és ipari épületekre (1. § (2)). Nem kell tanúsítványt készíteni a használatbavétel előtti tulajdon-átruházásnál, és akkor sem, ha egy résztulajdonos vásárol további tulajdonrészt ugyanabban az ingatlanban (3. § (4)).

Helyzet	Kell tanúsítvány?	Ki gondoskodik róla, és mikorra?
Új családi ház	Igen	Az építtető, a használatbavételi kérelem benyújtása előtt
Ház vagy lakás eladása	Igen	Az eladó: a hirdetésben a besorolás, a szerződés napjáig bemutatás, a birtokbaadásig átadás
Lakás kiadása	Igen	A bérbeadó, ugyanígy
Ajándékozás, öröklés	Nem (nincs ellenérték)	–
Résztulajdonos vesz további tulajdonrészt	Nem	–
50 m²-nél kisebb, önálló épület	Nem	–

Eladásnál három időpont számít

Az eladás vagy bérbeadás menetét a rendelet három ponton köti a tanúsítványhoz. A hirdetésben fel kell tüntetni az energetikai minőség szerinti besorolást (3. § (2a)); a szerződés megkötésének napjáig a tanúsítványt vagy másolatát be kell mutatni a leendő vevőnek vagy bérlőnek; és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át is kell adni (3. § (3)). A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a tanúsítványt a hirdetés feladása előtt kell megrendelni.

Meddig érvényes az energetikai tanúsítvány?

A rendelet 8. § (1) bekezdésének hatályos szövege egyetlen mondat: „A tanúsítvány öt évig hatályos.” (A 2026. januári időállapotú szöveget néztük meg a Nemzeti Jogszabálytárban.) A korábbi szabályozás tíz évet adott – erre a változásra a Bank360 összefoglalója is felhívja a figyelmet –, ezért a régebbi tanúsítványok lejártát mindig a kiállítás dátumából, az öt éves szabály szerint érdemes ellenőrizni.

Van egy második korlát is. Ha a hatály alatt megváltozik a követelményérték vagy a besorolás módszertana, a változás előtt kiállított tanúsítvány a változást követő 60. napig használható fel eladáshoz vagy bérbeadáshoz, utána új kell (8. § (2)). A számítás alapja ma a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet, amelyet 2023. november óta kell alkalmazni; a besorolás új betűjelei („A+++ 2023” … „I 2023”) is ehhez igazodnak. Ha tehát egy hirdetéshez régi, a 2023-as átállás előtt kiállított tanúsítvány kerülne elő, az már nem felel meg – akkor sem, ha még nem telt el öt év.

Ki készítheti, mennyibe kerülhet, és hol nézhető meg?

Tanúsítást csak jogosultsággal rendelkező szakember végezhet (9. § (1)). Az épületek energetikai tanúsítására jogosult szakemberek névjegyzéke a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara honlapján kereshető. A tanúsító a hivatalos elektronikus programmal állítja ki a tanúsítványt; a program egyedi azonosító kódot generál, és az így kiállított tanúsítvány automatikusan bekerül az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (9/A. § (1)). A tanúsítvány összefoglaló lapján QR-kód is van, amely az online felületre vezet (3. § (1c)). A tanúsító a tanúsítványt és a számítást 10 évig megőrzi, a hivatalos tanúsítványok egy véletlenszerűen kiválasztott részét pedig utólag ellenőrzik.

A díjat is a rendelet szabályozza: a 10. § (1) szerint a tanúsítás díja megkezdett óránként legfeljebb 5500 forint, és a díjjegyzékben részletezni kell a ráfordított időt, az óradíjat és a költségeket. A számlával nem igazolható apró kiadásokra legfeljebb a díj 10%-a számolható fel átalányként. Kérjen előre írásos díjjegyzéket – a rendelet ezt a szerződéskötéskor elő is írja.

Hogy egy ingatlannak van-e tanúsítványa, és milyen besorolású, az az E-tanúsítás nyilvános keresőjében cím alapján (akár csak utcanévvel) kikereshető; a teljes, többoldalas dokumentum viszont nem tölthető le bárki számára. Vásárlás előtt ezért kérje el az eladótól a teljes tanúsítványt – a korszerűsítési javaslatok és a szerkezetenkénti besorolás a többoldalas részben vannak.

Mit mér a besorolás? A+++-tól I-ig

A besorolás két skálán történik. Az energetikai minőség azt mutatja meg, hogy az épület összesített energetikai jellemzője – az épülettechnikai rendszerek (fűtés, melegvíz-készítés és a többi) nem megújuló primerenergia-igénye – hány százaléka egy ugyanilyen új épületre ma megengedett értéknek. A második skála ugyanígy a fajlagos szén-dioxid-kibocsátást viszonyítja (3. melléklet). A 100% tehát a mai új építésű követelmény: aki ennél jobb, az „A 2023” vagy afeletti osztályba kerül.

A betűjel mögött a tanúsítvány a szerkezeteket és a gépészetet is egyenként minősíti „rossz”, „gyenge”, „közepes”, „jó” vagy „kiváló” fokozattal (4. és 5. melléklet). Egy régi ház tanúsítványából így kiderül, hogy a homlokzati fal, a padlásfödém vagy az ablak a gyenge pont – ez sokkal többet ér, mint maga a végső osztály. Ha az épület műszaki állapota miatt rendeltetésszerűen nem használható, mindkét skálán „I” kategóriába kerül.

Hogyan javítható a besorolás felújítással?

A tanúsítványnak kötelező része a korszerűsítési javaslat: a tanúsító leírja, mely szerkezetek és rendszerek korszerűsítésével érhető el a jelentős felújításra előírt szint, illetve a közel nulla energiaigényű szint, és azt is, hogy a javaslatok megvalósítása után melyik osztályba kerülne az épület (6. § (4), 7. §). Ha a felújítás nem fér bele egy ütembe, a tanúsítványnak a javasolt ütemezésről is tájékoztatnia kell. Ezt a részt érdemes a felújítási terv kiindulópontjaként kezelni – a sorrendről részletesen a házfelújítás lépéseiről szóló cikkünk szól.

Két szám segít eligazodni. Az egyik a 9/2023. ÉKM rendelet követelménye, amelyet a felújítással érintett szerkezetnek teljesítenie kell, ha energiamegtakarítási célú a felújítás (3. § (3)). A másik a tanúsítvány minősítési határa: ahol a szerkezet „jó” vagy „kiváló” besorolást kap.

Szerkezet	Követelmény (9/2023. ÉKM, W/m²K)	„Jó” a tanúsítványon (W/m²K)	„Kiváló” (W/m²K)
Homlokzati fal	0,24	0,16–0,24	≤ 0,16
Padlásfödém	0,17	0,12–0,17	≤ 0,12
Talajon fekvő padló	0,3 (új épületnél)	0,2–0,3	≤ 0,2
Fa vagy PVC keretes ablak	1,1	0,8–1,1	≤ 0,8

A sorrend a gyakorlatban: előbb a hőveszteség csökkentése (padlásfödém, fal, nyílászárók), utána a fűtés kiválasztása a már kisebb hőigényhez. Fordított sorrendben a fűtést a régi, nagy hőigényre méreteznék. A padlásfödém utólagos szigetelése egy földszintes háznál – ha más korszerűsítés nem történik – a rendelet szerint nem minősül jelentős felújításnak (9/2023. ÉKM 3. § (6)), vagyis nem vonja maga után az egész épületre vonatkozó követelményt. A közel nulla szint részleteiről külön írtunk: közel nulla energiaigényű épület követelményei.

Elektromos fűtés és napelem a tanúsításban

A besorolás nem a felhasznált kilowattórát, hanem a nem megújuló primerenergiát számolja. Ehhez a 9/2023. ÉKM rendelet 7. melléklete energiahordozónként súlyozó tényezőt ad. Ugyanaz a hasznos hő tehát energiahordozótól függően más súllyal jelenik meg a tanúsítványon.

Ebből három gyakorlati következtetés adódik.

• Közvetlen elektromos fűtésnél a hőigény a döntő. A rendelet a hőtermelő berendezések között kifejezetten felsorolja az elektromos ellenállásos fűtőelemet is; a 2,3-as tényező miatt viszont a tanúsítvány a jól szigetelt, kis hőigényű házat díjazza. Az elektromos fűtés ezért ott a leglogikusabb, ahol előbb a hőveszteséget leszorították.
• A napelem a mérleg másik oldala. A napelemes villamos energia nem megújuló tényezője 0, a hálózatba exportált villamos energiára a táblázat 2,3-as tényezőt ad meg. Hogy egy konkrét háznál a termelésből mennyi számolható el, azt a tanúsító a hivatalos számítási módszerrel határozza meg – a méretezés kiindulópontjáról a hány kW napelem kell egy házhoz cikkünk szól.
• A fűtési rendszert külön is minősítik. A fűtési rendszer hatékonysági besorolása a referenciaértékhez viszonyít: 70% alatt „kiváló”, 130% felett „rossz” (5. melléklet).

Az infrafűtés – a burkolat, gipszkarton vagy faliszőnyeg alá épített fűtőfólia – energetikai szempontból közvetlen elektromos fűtés: a felvett áramot helyben alakítja hővé, nincs kazán, nincs elosztóvezeték és nincs puffertároló. A tanúsításban ezért a villamos energia tényezője vonatkozik rá, és a jó besoroláshoz ugyanaz kell, mint minden elektromos rendszerhez: kis hőigény és saját megújuló termelés. Ezt a párosítást, a fűtőfólia és a napelem együttműködését és a napelemes rendszereket külön oldalon mutatjuk be. Arról, hogy elektromos fűtéssel kapható-e használatbavételi engedély, egy valós projekten keresztül írtunk: elektromos fűtéssel nem lehet lakhatási engedélyt kapni? – tévhitek és megoldások.

Ellenőrzőlista: mit készítsen elő a tanúsítóhoz?

A rendelet előírja, milyen fotók kerüljenek a tanúsítványba (6. § (2a)), és milyen adatokat kell rögzíteni. Ha ezeket előre összegyűjti, gyorsabb és pontosabb lesz a munka – és mivel óradíjról van szó, olcsóbb is.

1. Az ingatlan címe és helyrajzi száma, a hasznos alapterület (alaprajz, ha van).
2. A falak, a padlásfödém, a padló és a tető rétegrendje – tervből, számlából vagy legalább leírásból (anyag és vastagság).
3. Az ablakok adatai: gyártói adatlap vagy legalább az üvegezés típusa és a beépítés éve.
4. A fűtés: a hőtermelő (kazán, hőszivattyú, elektromos fűtés) típusa, teljesítménye; a hőleadók és a szabályozás (termosztátok).
5. A melegvíz-készítés és – ha van – a napelem, napkollektor adatai.
6. Szabad hozzáférés a homlokzatokhoz, egy jellemző ablakhoz, a hőleadókhoz és a hőtermelőhöz, mert ezekről fotó kell.
7. Új háznál a kiviteli tervek energetikai számítása és a felelős műszaki vezető nyilatkozata.

A tanúsítvány nem igazolja és nem helyettesíti az épületre előírt más követelmények teljesítését (6. § (3)) – vagyis nem statikai vagy helyszíni felmérés. Arra viszont kiváló, hogy egy vásárlás előtt lássa, mennyi munka van a házban, és felújítás előtt kiderüljön, hol folyik el a hő.

Ha a tanúsítvány alapján a fűtés korszerűsítésén gondolkodik, és tudni szeretné, hogyan illeszkedne a házba a fűtőfólia, kérjen tőlünk ajánlatot – a méretezéshez a tanúsítvány szerkezeti adatai is jó kiindulást adnak.

Források

1. 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról – hatályos szöveg, Nemzeti Jogszabálytár (megtekintve: 2026-10-05)
2. 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról – Nemzeti Jogszabálytár (megtekintve: 2026-10-05)
3. Bank360: Meg sem hirdetheti ingatlanát energetikai tanúsítvány nélkül (megtekintve: 2026-10-05)
4. Bank360: Energetikai tanúsítvány lekérdezése (megtekintve: 2026-10-05)
5. MVM Next: Épületek energetikai tanúsítására jogosult szakemberek névjegyzéke (Pest vármegye, 2024) – a kamarai névjegyzékek elérhetőségével (megtekintve: 2026-10-05)