Kivitelezési szerződés és kivitelező kiválasztása – mire figyeljen aláírás előtt?

A kivitelezési szerződés kötelező tartalmát a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése sorolja fel: a felek azonosító adatai és nyilvántartási száma, a munka pontos tárgya mennyiségi és minőségi követelményekkel, a teljesítési szakaszok és határidők, a vállalkozói díj és a fizetés módja, a többlet- és pótmunka elszámolása, a teljesítésigazolásra jogosult személy, valamint a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás adatai. Amit a rendelet nem szabályoz, abban a Polgári Törvénykönyv kivitelezési szerződésre vonatkozó szabályai irányadók. A jó szerződés azonban a kivitelező kiválasztásával kezdődik.

Ez a cikk sorrendben halad: hogyan szűrje meg a kivitelezőket, mi kerüljön kötelezően a szerződésbe, hogyan rögzítse a határidőket és a műszaki tartalmat, és mire figyeljen az átadás-átvételnél. Külön fejezet szól a szakági – fűtés, villany – szerződések sajátos pontjairól. Jogi tanácsadást nem pótol: nagyobb értékű munkánál a szerződést érdemes ügyvéddel is átnézetni.

Kivitelező kiválasztása: referenciák, nyilvántartás, biztosítás

Az első szűrő nem az ár, hanem az, hogy a vállalkozó jogosult-e egyáltalán építőipari kivitelezésre. A kereskedelmi és iparkamarák tájékoztatása szerint minden vállalkozásnak és egyéni vállalkozónak, amely építőipari kivitelezőként kíván működni, be kell jelentkeznie a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) által vezetett építőipari kivitelezői nyilvántartásba, legkésőbb a tevékenység megkezdését követő 5 munkanapon belül. A nyilvántartás a jogosulatlanná nyilvánított kivitelezőket is tartalmazza. A 191/2009. Korm. rendelet szerint a kivitelező nyilvántartási száma a szerződés kötelező eleme – ha nincs, az már önmagában figyelmeztető jel.

• Nyilvántartási szám: kérje el, és ellenőrizze a kamarai nyilvántartásban.
• Kötelező felelősségbiztosítás: a szerződésnek tartalmaznia kell a kötvényszámot és a biztosító nevét, vagy a kivitelező nyilatkozatát, hogy legkésőbb a munkaterület átadásakor rendelkezni fog vele. Ha a kötvény már megvan, a rendelet szerint a szerződés mellékletét képezi.
• Referenciák: ne csak fotót kérjen, hanem elérhetőséget is – egy néhány éve elkészült munka többet mond, mint egy frissen átadott. Kérdezze meg a korábbi megrendelőt a határidőkről, a pótmunkák kezeléséről és a hibák javításáról.
• Részletes, tételes ajánlat: a jó ajánlat anyagot, mennyiséget, munkadíjat és a kizárt munkákat is tételesen felsorolja. A „kb. ennyi lesz” ajánlat a későbbi viták forrása.
• Gyanúsan alacsony ár: a rendelet szerint aránytalanul alacsony az ajánlat, ha a kivitelező által alkalmazott rezsióradíj a miniszteri rendeletben megállapított minimális építőipari rezsióradíj alatt van. A túl olcsó ajánlat mögött gyakran kimaradt tétel vagy minőségi engedmény áll.

A kivitelezési szerződés kötelező tartalmi elemei (191/2009. Korm. rendelet 3. §)

A rendelet 3. § (2) bekezdése a)-tól t)-ig sorolja fel a kötelező elemeket. A családi ház építtetője szempontjából a legfontosabbak:

Két kiegészítő szabály: ha az építtető nem kizárólagos tulajdonosa a teleknek vagy az épületnek, a tulajdonostárs teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozata a szerződés melléklete. A rendelet 3. § (1) bekezdése pedig a kivitelezőre is felelősséget tesz: ő viseli annak jogkövetkezményét, ha a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságát, amelyet szakmai gondossággal észlelnie kellett volna, a szerződéskötés előtt nem jelezte. Érdemes ezért a terveket a kivitelezővel a szerződés előtt írásban átnézetni.

Többletmunka és pótmunka – mi a különbség?

A rendelet a Polgári Törvénykönyv 6:244. §-ának fogalmait használja. Egy jogi szakcikk összefoglalása szerint:

• Többletmunka: a szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munka, illetve az a munka, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem lehetséges. Átalánydíjas szerződésnél a vállalkozó ennek ellenértékét nem követelheti – csak azt a költséget kell megtéríteni, amely a szerződéskötéskor nem volt előrelátható.
• Pótmunka: utólag megrendelt munka, különösen tervmódosítás miatt; ennek ellenértékét a vállalkozó az átalánydíjon felül igényelheti.

Gyakorlati következmény: minél teljesebb a műszaki tartalom a szerződéskötéskor, annál kevesebb vita lesz a végén. A teljes költségkeret felépítéséről a felújítási költségvetésről szóló cikkünk szól.

Teljesítési szakaszok, határidők, kötbér

A kivitelezés folyamata a rendeletben egymásra épülő lépésekből áll; mindegyikhez határidő tartozik, és mindegyik nyomot hagy az építési naplóban.

• Határidők: a rendelet szerint részletesen kell rögzíteni a kezdést, a részteljesítéseket, az átadás-átvételt, a birtokbaadást és a befejezést. Határnapot (konkrét dátumot) adjon meg, és rögzítse, mi történik az időjárás vagy az anyaghiány miatti csúszásnál.
• Kötbér: a késedelem következményét a felek a szerződésben köthetik ki – napi összegben vagy a díj arányában, felső korláttal. Ugyanígy rögzíthető, mi számít az építtető oldaláról késedelemnek (például a munkaterület késői átadása, a döntések elhúzódása).
• Fizetés a teljesítés után: a fizetési ütemezés a teljesítési szakaszokhoz igazodjon, és minden részszámla előtt legyen teljesítésigazolás. Az előleget a rendelet szerint a szerződésben kell szabályozni: mekkora, mire használható fel, és hogyan számolják el.
• Eltakarás előtti ellenőrzés: ha nincs megbízott műszaki ellenőr, a rendelet szerint az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzését is el kell végezni és az építési naplóba bejegyezni. A szigetelések, a vezetékek és a padlófűtés éppen ilyen szerkezetek – takarás előtt fotózza le őket. A műszaki ellenőr szerepéről külön cikkünk szól.

Az e-építési napló a rendelet 24. § (1) bekezdése szerint a kivitelezési dokumentáció alapján végezhető tevékenységnél kötelező. A Magyar Építész Kamara Tűzvédelmi Tagozatának tájékoztatója szerint egyszerű bejelentéses lakóépületnél a kivitelezési dokumentáció legalább a záradékolt építészeti-műszaki dokumentáció tartalmával megegyező dokumentáció – vagyis a családi ház kivitelezése is dokumentáció alapján, építési naplóval folyik. Az egész folyamatot a házépítés lépéseiről szóló cikkünk vezeti végig.

Műszaki tartalom: rétegrendek, anyagok, mérések

A szerződés c) pontja szerint a munka mennyiségi és minőségi követelményeit is meg kell határozni. A gyakorlatban ez a mellékletekben történik:

1. Tervek és tételes költségvetés, amelyen a szerződés alapul; a rendelet i) pontja szerint utalni kell az árazatlan tételes költségvetési kiírásra, ha annak elkészítését jogszabály előírja.
2. Rétegrendek szerkezetenként: padló, fal, födém, tető – anyagnévvel, vastagsággal, hővezetési tényezővel. A „hőszigetelés 10 cm” nem elég; az „érdesített XPS lábazati lemez, 10 cm, a terepszint alá 0,5 m-ig” már ellenőrizhető (lásd a lábazati szigetelésről szóló cikkünket).
3. Termékek: gyártó és típus, vagy „azzal egyenértékű” kitétel esetén az egyenértékűség feltételei. A rendelet szerint a kivitelező a befejezéskor a beépített termékek teljesítménynyilatkozatait is átadja.
4. Mérések és próbák: mit mérnek, mikor és ki – nyomáspróba, szigetelési ellenállás, légtömörség, beszabályozás. A rendelet a kivitelező feladatai között sorolja fel a műszaki átadás-átvétel során a berendezések, rendszerek működési próbáját és a mérési jegyzőkönyvek kiállítását.

Átadás-átvétel és jótállás

A műszaki átadás-átvételen a felek jegyzőkönyvben rögzítik a hibákat és hiányosságokat. A rendelet 33. §-a szerint a fővállalkozó ezek kijavítása, a teljesítésigazolás és a számla kiegyenlítése után adja vissza az építtetőnek a munkaterületet, és ekkor átadja a jótállási dokumentumokat is, többek között:

• a kezelési, használati és karbantartási útmutatókat;
• a nyomáspróbák jegyzőkönyveit;
• a mérési jegyzőkönyveket és az elvégzett működési próbák jegyzőkönyveit;
• a villamos berendezés első felülvizsgálatának eredményéről készített minősítő iratot;
• a beépített szerelvények, berendezések, burkolatok jótállási jegyét.

Ezeket ne az utolsó napon kérje: a szerződésben rögzítse, hogy a dokumentáció átadása a végszámla kifizetésének feltétele. A szerződés o) pontja szerint a felek a szavatossági és jótállási kötelezettségekre teljesítési biztosítékot is kiköthetnek – például a végösszeg egy részének visszatartását a hibák kijavításáig.

Szakági (fűtés–villany) szerződés külön pontjai

A fűtés és a villanyszerelés olyan szakág, ahol a hiba sokszor csak évekkel később, a burkolat alatt jelentkezik. Ezért a fűtési szerződésben – különösen beépített felületfűtésnél – a következőket érdemes külön rögzíteni:

A fűtőfóliás felületfűtés telepítésének menetét – a felméréstől a műszaki javaslaton át a szerelésig – külön cikkben mutattuk be, a gyors, de ellenőrzött kivitelezés szempontjait pedig a kivitelezésről szóló írásunk foglalja össze. 15,5 év jótállás a 4. generációs fűtőfóliára, ha a kivitelezést mi végezzük. A cég 2012 óta dolgozik, több mint 5 000 telepítéssel; budapesti bemutatótermünk címe: 1039 Budapest, Rákóczi u. 4. A szerződéskötés előtt felmerülő kérdésekre a gyakori kérdések oldalunk is választ ad.

Ellenőrzőlista aláírás előtt

• A kivitelező szerepel a kamarai nyilvántartásban, a nyilvántartási száma a szerződésben van.
• A felelősségbiztosítás kötvényszáma vagy a kivitelező nyilatkozata a szerződésben van.
• A műszaki tartalom (terv, költségvetés, rétegrendek, termékek) a szerződés melléklete.
• Minden szakasznak határnapja van; a fizetés a teljesítésigazolás után esedékes.
• Előre rögzített a többlet- és pótmunka elszámolása (egységár, rezsióradíj).
• Rögzített, ki igazolja a teljesítést, és hogyan történik az eltakarás előtti ellenőrzés.
• Rögzített a hulladék elszállítása és költsége.
• A mérési jegyzőkönyvek és jótállási dokumentumok átadása a végszámla feltétele.
• Üzlethelyiségen kívül kötött szerződésnél megvan a fogyasztói tájékoztatás és a kezdésről szóló nyilatkozat.

Források

1. 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről – 3. § (kötelező tartalom), 24. § (e-építési napló), 33. § (munkaterület visszaadása, jótállási dokumentumok) (megtekintve: 2026-10-05)
2. Hajdú-Bihar Vármegyei Kereskedelmi és Iparkamara: az építőipari kivitelezői nyilvántartás (Register of Building Contractors) (megtekintve: 2026-10-05)
3. Magyar Építész Kamara Tűzvédelmi Tagozat: Egyszerű bejelentés alapján megvalósítható lakóépületek tűzvédelmi vonatkozásai (2.0, 2026. 01. 09.) – a kivitelezési dokumentáció tartalma (megtekintve: 2026-10-05)
4. Barta Judit – Rácz Balázs: A kivitelezési szerződések körében felmerülő pótmunka és többletmunka egyes jogkérdései. Miskolci Jogi Szemle 16 (2021) (megtekintve: 2026-10-05)

Fűtéskorszerűsítést tervez, és pontos műszaki tartalmú ajánlatot szeretne a szerződéshez? Kérjen ajánlatot, vagy kérjen helyszíni felmérést – a műszaki javaslatban a helyiségenkénti teljesítményt és a rétegrendet is rögzítjük.