Egyszerű bejelentés – a 300 m² alatti családi ház építésének menete

Az egyszerű bejelentés menete röviden: a tervező elkészíti az építészeti-műszaki dokumentációt, az építtető az ÉTDR-ben benyújtja, és ha a hatóság 15 napon belül nem tiltja meg, a bejelentést hallgatással tudomásul veszi – az építkezés a beérkezést követő első munkanaptól számított 20 nap elteltével kezdhető meg. Utána elektronikus építési napló, kivitelezési dokumentáció és a végén használatbavételi eljárás következik, energetikai tanúsítvánnyal. A szabályokat ma a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet és a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) adja.

Mire vonatkozik az egyszerű bejelentés?

A 281/2024. Korm. rendelet 16. § (1) bekezdése szerint egyszerű bejelentés alapján végezhető többek között:

• új lakóépület építése, ha az összes hasznos alapterülete legfeljebb 300 m², és kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmaz – feltéve, hogy a szomszédos, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozását nem kell megerősíteni, és a telek nem nemzeti emléknek minősülő műemlék telke;
• meglévő lakóépület bővítése legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületig;
• a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése legfeljebb 60 m² összes hasznos alapterületig és 6,0 m gerincmagasságig (lapostetősnél 4,5 m párkánymagasságig) – ha a melléképület már építési engedélyhez kötött méretű lenne;
• az ezekhez szükséges, 1,5 m-nél magasabb támfal;
• a bejelentettől eltérő, az épület külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát vagy telken belüli elhelyezését módosító építés.

A rendelet (2) bekezdése szerint az építtető dönthet úgy is, hogy az egyszerű bejelentéshez kötött tevékenységet építési engedély alapján végzi.

Egyszerű bejelentés jogszabály: Méptv. és 281/2024. Korm. rendelet

A keretet a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) adja: ez rögzíti például az építtető felelősségét, a résztvevők körét és az együttműködési kötelezettséget. Az eljárás részleteit – mi jár egyszerű bejelentéssel, mi a melléklet, meddig vizsgál a hatóság – a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről tartalmazza. A kivitelezés szabályait (e-építési napló, kivitelezési dokumentáció, felelős műszaki vezető, a fővállalkozó nyilatkozata) a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet adja. Az energetikai követelményeket a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet tartalmazza, a tűzvédelmieket az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (54/2014. BM rendelet).

Az egyszerű bejelentés menete lépésről lépésre

1. Tervezés. A jogosultsággal rendelkező tervező elkészíti az építészeti-műszaki dokumentációt a rendelet 1. melléklete szerinti tartalommal.
2. Bejelentés. Az építtető az ÉTDR-ben benyújtja a bejelentést a mellékletekkel: a dokumentáció, és ha a települési önkormányzat rendelete előírja, a településképi szakmai konzultáció jegyzőkönyve, illetve a szükséges településképi vagy tervtanácsi vélemény.
3. Hatósági vizsgálat. A hatóság többek között azt vizsgálja, hogy a terv megfelel-e a helyi építési szabályzatnak és az építésügyi követelményeknek, a telek rendezett-e, a közműellátás biztosítható-e, a mellékletek hiánytalanok-e, és a tervező jogosult-e. Hiány vagy jogszabálysértés esetén 15 napon belül megtiltja az építést. Ha nem tiltja meg, hallgatással tudomásul veszi: az építési tevékenység a bejelentés beérkezését követő első munkanaptól számított 20 nap elteltével kezdhető meg. Ha ellenérdekű ügyfél vesz részt az eljárásban, a hatóság az ügyet építési engedélyezési eljárásra utalja.
4. Kivitelezés. A tudomásulvételről szóló értesítés figyelmeztet: a kivitelezés kivitelezési dokumentáció alapján, elektronikus építési napló vezetése mellett végezhető. Az építkezést a tudomásulvételtől számított 4 éven belül kell megkezdeni (ezt az e-építési napló megnyitása igazolja), és a munkaterület első átadásától számított 6 évig lehet folytatni.
5. Használatbavétel. Új épületnél a használatbavétel előtt használatbavételi eljárást kell kérni (részletek lent).

Bővítésnél (16. § (1) b) pont) az eljárás egyszerűbb: a hatóság csak a dokumentáció tartalmi teljességét nézi, hiány esetén 8 napon belül tájékoztat, a hiánytalan bejelentés benyújtását követő 15 nap elteltével pedig kezdhető az építés. A bővítmény felépítéséről a végén hatósági bizonyítvány készül.

Résztvevők: építtető, tervező, kivitelező, műszaki ellenőr

Résztvevő	Feladata az egyszerű bejelentésnél
Építtető	A Méptv. szerint felel a fedezetért, a tervező, a műszaki ellenőr és a kivitelező kiválasztásáért, a bejelentés tudomásulvételéért, az e-építési napló készenlétbe helyezéséért és a munkaterület átadásáért.
Tervező	Elkészíti az építészeti-műszaki dokumentációt; a kivitelezés közben az e-építési naplóban járulhat hozzá a külső megjelenést érintő eltérésekhez.
Fővállalkozó kivitelező	Vezeti az e-építési naplót, az alapozás elkészültét 3 napon belül eseti bejegyzéssel bejelenti a hatóságnak, a végén nyilatkozik a szerződésszerű és dokumentációnak megfelelő kivitelezésről. 2025. január 15-től kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással kell rendelkeznie.
Felelős műszaki vezető	A szakszerű kivitelezésért felel, nyilatkozatot tesz a befejezéskor.
Építési műszaki ellenőr	Az építtető helyszíni képviselője: ellenőrzi a szakszerűséget, a beépített anyagokat és az e-építési naplót. A Méptv. szerint az építtető megbízhatja; jogszabály kötelezővé teheti.
Energetikai tanúsító	A használatbavételhez szükséges energetikai tanúsítványt állítja ki.

A műszaki ellenőr feladatairól a műszaki ellenőr feladatáról szóló cikkünk, a teljes folyamatról a házépítés lépéseiről szóló cikkünk ír.

Dokumentáció: építészeti-műszaki dokumentáció, e-építési napló

A Magyar Építész Kamara tűzvédelmi tagozatának tájékoztatója összefoglalja, mi az egyszerű bejelentés minimális dokumentációja: építészeti, tartószerkezeti, épületgépészeti és épületvillamossági műszaki leírás; helyszínrajz, minden eltérő szint alaprajza, legalább két, egymással szöget bezáró metszet, tereprendezési terv és az összes homlokzat; a környezetbe illesztés igazolása; meghatározott esetekben geotechnikai, geodéziai és tartószerkezeti munkarész. A rendelet szerint a dokumentáció minden esetben fotódokumentációt is tartalmaz a telekről és a környezetéről.

A fűtés szempontjából két tétel fontos. Az épületgépészeti műszaki leírás bemutatja a fűtési, hűtési és légtechnikai rendszereket, és tartalmazza a 9/2023. ÉKM rendelet szerinti épületenergetikai számítást, valamint – a rendeletben meghatározott esetekben – az alternatív energiaellátás megvalósíthatósági elemzését. Az épületvillamossági leírás megadja a betáplálási pontnál tervezett villamos teljesítményt (kVA). Elektromos fűtésnél ez utóbbi a hálózati csatlakozás méretezésének alapja.

A kivitelezés a 191/2009. Korm. rendelet szerint kivitelezési dokumentáció alapján folyik, amely egyszerű bejelentésnél legalább a záradékolt építészeti-műszaki dokumentáció tartalmával egyezik. Az e-építési naplóba kerül minden lényeges esemény: a munkaterület átadása, a kitűzés, az eltakart munkarészek, a gépészeti vezetékek kipróbálása, az alapozás elkészülte.

Tűzvédelmi és energetikai követelmények

Tűzvédelem. A kamarai tájékoztató hangsúlyozza: bár az egyszerű bejelentés minimális dokumentációja nem tartalmaz kötelező tűzvédelmi munkarészt, az Országos Tűzvédelmi Szabályzat követelményei ezekre az épületekre is vonatkoznak. Az egyszerű bejelentéses lakóépületek a tájékoztató szerint a legtöbb esetben NAK, időnként AK kockázati osztályba tartoznak, de a besorolást minden esetben el kell végezni. A tájékoztató a napelemekre külön felhívja a figyelmet: jelenlétükre a telek vagy az épület bejáratánál biztonsági jellel kell figyelmeztetni, és ha a homlokzaton éghető hőszigetelés van, az inverter és a szerelvények környezetében nem éghetőre kell cserélni, vagy a berendezéseket máshol kell elhelyezni.

Energetika. A 9/2023. ÉKM rendelet 3. § (2) bekezdése szerint új épületnek meg kell felelnie az 1. és a 2. mellékletben foglalt követelményeknek – a szerkezetenkénti hőátbocsátási követelményeknek és a közel nulla energiaigényű épületre vonatkozó követelményeknek. A követelmények részleteit a közel nulla energiaigényű épületről szóló cikkünk tárgyalja. Új épületnél, új fűtési rendszer létesítésekor a rendelet azt is előírja, hogy minden 12 m²-nél nagyobb helyiségben önállóan szabályozható legyen a hőmérséklet.

Az egyszerű bejelentés használatbavételi engedélye: a végén használatbavételi eljárás és tanúsítvány

Új épületnél a zárás nem „hatósági bizonyítvány”, hanem használatbavételi eljárás: a 281/2024. Korm. rendelet 35. §-a szerint az építtető az egyszerű bejelentés alapján felépített épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor, a használatbavétel előtt nyújtja be a kérelmet. A kérelemmel egy időben

• az ingatlanügyi hatóság záradékával ellátott változási vázrajzot fel kell tölteni az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY), és
• új épületnél az energetikai tanúsítványt az OÉNY-ben ki kell állíttatni.

A hatóság ellenőrzi, hogy a tanúsítvány feltöltésre került-e, és hogy az épület a tanúsítvánnyal igazoltan megfelel-e a bejelentés dokumentációjában meghatározott energetikai jellemzőknek, vagy a kérelem napján hatályos 9/2023. ÉKM rendelet követelményeinek. Ha nem, a kérelmet nem lehet teljesíteni. Hatósági bizonyítvány a bővítésnél készül: ott a fővállalkozó nyilatkozata és – a rendeletben meghatározott esetekben – az energetikai számítás vagy tanúsítvány alapján.

Ellenőrzőlista a bejelentés előtt

• A telek rendezett, a helyi építési szabályzat beépítési előírásai (beépítettség, magasság, elhelyezés) teljesülnek, vagy van eltérést engedő tervtanácsi vélemény.
• Tisztázott, előírja-e az önkormányzat a településképi szakmai konzultációt vagy véleményt.
• A közműellátás (víz, csatorna, áram, ha van, gáz) a használatbavételig biztosítható; az elektromos csatlakozás teljesítménye egyeztetve a tervezett fűtéssel.
• Az épületgépészeti leírásban a fűtés végleges, és az energetikai számítás ezzel a rendszerrel készült.
• A kivitelező szerepel az építőipari kivitelezők névjegyzékében, és van kötelező kivitelezői felelősségbiztosítása.
• Eldöntötték, kell-e építési műszaki ellenőr, és ki nyitja meg az e-építési naplót.

Hol jön képbe a fűtés? Elektromos fűtés egyszerű bejelentéses házban

A fűtési rendszert a tervező már a bejelentés dokumentációjában rögzíti, és az energetikai számítás ezzel a rendszerrel együtt kell, hogy megfeleljen. Ezért a fűtésről nem a kivitelezés végén, hanem a tervezés elején kell dönteni. Elektromos fűtésnél – például fűtőfóliás infrafűtésnél – a megfelelést ugyanígy az energetikai számítás igazolja: ebben a szerkezetek hőátbocsátása, a fűtési rendszer és a helyszíni energiatermelés (például napelem) együtt számít, a szükséges villamos teljesítményt pedig az épületvillamossági leírásban kell megadni. A helyiségenkénti termosztáttal vezérelt fűtőfólia a 12 m² feletti helyiségek önálló szabályozásának követelményét alapból teljesíti. Arról, hogy elektromos fűtéssel is megszerezhető a használatbavétel, egy valós projekt példáján írtunk: elektromos fűtés és lakhatási engedély – tévhitek és megoldások.

A gyakorlatban: az elektromos fűtés és a infrafűtés tervezése új otthonba témájú anyagainkat érdemes a tervezővel együtt átnézni, mielőtt a gépészeti leírás véglegessé válik. Új ház fűtésének tervezéséről az új házak fűtése oldalunk szól; ha már megvannak a tervek, kérjen ajánlatot a fűtésre.

Források

1. 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről – Nemzeti Jogszabálytár (megtekintve: 2026-10-05)
2. 2023. évi C. törvény a magyar építészetről – Nemzeti Jogszabálytár (megtekintve: 2026-10-05)
3. 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről – Nemzeti Jogszabálytár (megtekintve: 2026-10-05)
4. Magyar Építész Kamara Tűzvédelmi Tagozat: Egyszerű bejelentés alapján megvalósítható lakóépületek tűzvédelmi vonatkozásai (2.0, 2026.01.09.) (megtekintve: 2026-10-05)
5. 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról – Nemzeti Jogszabálytár (megtekintve: 2026-10-05)